Сообщение от artcol
Налогообложение доходов от продажи недвижимости у физических лиц и уменьшениие суммы налогов (имущественные налоговые вычеты)
В результате продажи квартиры, а также иных объектов недвижимости – дач, земельных участков и т. п. у гражданина образуется доход в виде полученных денежных средств, который подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.
При определенных условиях налог может либо вообще не платиться, либо оплачиваться в меньшем размере.
Граждане же, которые приобрели какие-либо объекты недвижимости (к примеру, жилье), воспользовавшись налоговым вычетом не оплачивать суммы НДФЛ в определенном размере в том числе и по месту работы.
Основным нормативным документом, регулирующим налоговые отношения является Налоговый кодекс Российской Федерации (далее НК РФ), а именно его первая и вторая части.
Глава 23 НК РФ регулирует порядок исчисления, уплаты, подачи декларации по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).
Так, п.п. 2 п. 1 статья 228 НК РФ устанавливает, что исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят налогоплательщики – физические лица – исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
Статья 208 НК РФ указывает что относится к доходам, которые подлежат обложению НДФЛ, и в п.п. 5 п. 1 среди таких доходов указаны доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации и иного имущества, находящего на территории РФ и принадлежащего физическому лицу.
Статья 210 НК РФ устанавливает каким образом формируется налоговая база по НДФЛ – т. е. каким образом устанавливается сумма с которой будет платиться налог физическим лицом. В частности, в пункте 3 вышеуказанной статьи для доходов, полученных от продажи имущества (в т. ч. недвижимости) налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-221 НК РФ.
Таким образом, в каждом отдельном случае налоговая база по НДФЛ может быть уменьшена на сумму полагающихся гражданину имущественных налоговых вычетов, что соответственно уменьшит и его налоги.
Статья 220 НК РФ устанавливает перечень имущественных налоговых вычетов.
В частности, налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества;
2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
В связи с вышеизложенным рассмотрим несколько примеров исчисления НДФЛ в связи с продажей и приобретением недвижимости.
Пример предоставления вычета при продаже квартиры, которая в собственности менее 3 лет.
Квартира, которая находилась у гражданина в собственности 2 года продана им за 1 миллион 830 тысяч рублей в 2006 году. Другое жилье гражданином не приобретается. Иными доходами в налоговом периоде является заработная плата гражданина.
При декларировании полученных в 2006 году доходов необходимо включить в доходы сумму, полученную от продажи недвижимого имущества – квартиры, в размере 1 миллион 830 тысяч рублей, а также указать вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 1 миллион рублей.
Таким образом, налоговой базой будет сумма в размере 830 тысяч рублей (сумма дохода 1 миллион 830 тысяч минус сумма вычета 1 миллион рублей), которая будет облагаться по ставке 13%. Итого налог по итогам отчетного 2006 года составит 107 900 рублей.
Пример предоставления вычета при продаже дачи, которая в собственности более 3 лет.
Дача, которая находилась у гражданина в собственности 4 года, продана им за 2 миллиона рублей в 2006 году. Иными доходами в налоговом периоде является заработная плата гражданина.
При декларировании полученных в 2006 году доходов необходимо включить в доходы сумму, полученную от продажи недвижимого имущества – дачи, в размере 2 миллионов рублей, а также указать вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере полной суммы, полученной от продажи дачи (в связи с тем, что она находилась в собственности более 3 лет). Таким образом, налоговая база будет равна 0 рублей (сумма дохода 2 миллиона минус сумма вычета 2 миллиона рублей). Итого налог по итогам отчетного 2006 года составит 0 рублей.
Пример предоставления вычета при продаже квартиры, которая в собственности менее 3 лет и приобретении другой квартиры.
Квартира, которая находилась у гражданина в собственности 2 года продана им за 1 миллион 830 тысяч рублей в 2006 году. Вместе с тем в том же 2006 году гражданином приобретается квартира стоимость 3 миллиона 500 тысяч рублей. Иными доходами в налоговом периоде является заработная плата гражданина.
При декларировании полученных в 2006 году доходов необходимо включить в доходы сумму, полученную от продажи недвижимого имущества – квартиры, в размере 1 миллион 830 тысяч рублей, а также указать вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 1 миллион рублей, а также вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с приобретением жилья (если гражданин ранее им уже не воспользовался) в размере 1 миллион рублей.
Таким образом, налоговая база для исчисления НДФЛ будет сумма в размере 0 рублей (сумма дохода 1 миллион 830 тысяч рублей минус сумма вычета 2 миллиона рублей (по п.п.1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Итого налог по итогам отчетного 2006 года должен составить 0 рублей.
Пример предоставления имущественного налогового вычета при продаже автомашины.
Автомобиль, который находился у гражданина в собственности 1,5 года продан им за 340 тысяч рублей в 2006 году. Иными доходами в налоговом периоде является заработная плата гражданина.
При декларировании полученных в 2006 году доходов необходимо включить в доходы сумму, полученную от продажи имущества – автомобиля, в размере 340 тысяч рублей, а также указать вычет, предусмотренный п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 125 тысяч рублей.
Таким образом, налоговая база для исчисления НДФЛ будет сумма в размере 215 тысяч рублей (сумма дохода 340 тысяч рублей минус сумма вычета 125 тысяч рублей (по п.п.1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Итого налог по итогам отчетного 2006 года должен составить 27 тысяч 950 рублей.
Ручкин Александр
юрист-эксперт
Юридического центра недвижимости и налогов
|